Verplichte attesten bij verkoop: checklist voor makelaars

Welke attesten heb je nodig bij de verkoop van een woning in Vlaanderen?

Neem bij elk nieuw verkoopdossier dezelfde lijst door. Zo weet je meteen wat de verkoper moet laten opmaken en wat al in orde is.

• EPC: nodig vanaf de eerste publiciteit, opgemaakt door een erkende energiedeskundige.
• Asbestattest: verplicht voor woningen en gebouwen gebouwd voor 2001, afgeleverd door OVAM.
• Bodemattest: nodig voor elke overdracht van een grond, afgeleverd door OVAM.
• Keuring van de elektrische installatie: bij een oude installatie, uit te voeren tussen verkoopovereenkomst en akte.
• Stedenbouwkundige informatie: geen attest, maar wel een verplichte vermelding in je advertentie.

EPC: vanaf de publiciteit

Volgens Vlaanderen.be moet het EPC er ten laatste zijn bij de eerste bekendmaking van de publiciteit. Verkoop je zonder publiciteit, dan moet het er ten laatste zijn voor het sluiten van de onderhandse akte. Een erkende energiedeskundige maakt het op en het blijft 10 jaar geldig.

In elke advertentie vermeld je de energiescore of het EPC-label (van A+ tot F). Heeft de woning label E of slechter, dan moet de advertentie ook vermelden dat er een renovatieverplichting op de wooneenheid rust.

Ontbreekt het EPC, dan riskeert de eigenaar volgens Vlaanderen.be een boete tussen 500 en 5.000 euro. Die boete betalen is niet bevrijdend: het EPC moet er daarna nog altijd komen. Vraag het dus aan voor je de woning online zet.

Asbestattest voor gebouwen van voor 2001

Volgens OVAM is sinds 23 november 2022 een asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen en gebouwen gebouwd voor 2001. Een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie voert de inventaris uit, daarna levert OVAM voor het gebouw een uniek asbestattest af.

Heeft de verkoper al een asbestattest, kijk dan of de toestand intussen gewijzigd is. Bij een gewijzigde toestand of als het bestaande attest niet meer geldig is, moet het attest vernieuwd worden. Plan die inventaris vroeg, want je bent afhankelijk van de agenda van de deskundige.

Bodemattest van OVAM

Volgens OVAM heb je voor het sluiten van een overdrachtsovereenkomst van een grond een bodemattest nodig, of het nu om een risicogrond gaat of niet. OVAM levert het bodemattest af.

Het bodemattest geldt dus voor elke verkoop van een woning met grond, niet alleen voor een pand met een verleden van bedrijvigheid. Vraag het aan zodra je de opdracht krijgt, zodat het klaarligt als er een bod komt.

Keuring van de elektrische installatie

Volgens de FOD Economie geldt bij de verkoop van een wooneenheid een controlebezoek als ze een oude elektrische installatie heeft: een installatie waaraan sinds 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht. Een erkend controleorganisme voert dat controlebezoek uit, ten laste van de verkoper.

De timing verschilt van de andere attesten: het controlebezoek gebeurt in de periode tussen de verkoopovereenkomst en de verkoopakte. De verkoper bezorgt het verslag aan de koper en de datum ervan komt in de akte.

Is het verslag negatief, dan heeft de koper volgens de FOD Economie 18 maanden vanaf de akte om de gebreken te laten herstellen en een nieuwe controle te laten uitvoeren. Bij een positief verslag moet de volgende controle binnen 25 jaar gebeuren.

Stedenbouwkundige informatie in je advertentie

Naast de attesten is er de informatieplicht uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (artikels 5.2.1 tot 5.2.6). Volgens het Departement Omgeving geldt die voor notarissen, vastgoedmakelaars, particulieren en ondernemingen. In een advertentie op internet mag je daarbij geen afkortingen gebruiken, en wie de informatieplicht schendt, riskeert een bestuurlijke boete op grond van artikel 6.2.2, 4° VCRO.

Alle attesten per pand bijhouden

Werk met een vaste volgorde. Het EPC eerst, want zonder EPC mag je niet adverteren. Daarna het asbestattest en het bodemattest, zodat ze klaarliggen als er een bod komt. De elektrische keuring plan je pas na de verkoopovereenkomst.

Controleer voor je het compromis opmaakt of elk attest er is, op naam van het juiste pand staat en nog geldig is. Combineer dat met je cliëntenonderzoek volgens de antiwitwaswet, dan heb je het dossier in één keer volledig.

In Pando toont de documentenchecklist per pand welke Belgische attesten van toepassing zijn, bijvoorbeeld asbest alleen voor gebouwen van voor 2001. De AI-documentanalyse leest EPC, bodemattest en keuring en vult de codes en datums in je compromis in.