Asbestattest verkoop huis: wat de makelaar moet regelen

Wanneer is een asbestattest verplicht bij verkoop?

Volgens OVAM geldt de plicht voor woningen en gebouwen gebouwd voor 2001. In gebouwen van na 2000 is asbesthoudend materiaal verboden, daarom vallen ze buiten de regel. Het bouwjaar is dus de eerste vraag die je bij de intake stelt.

De plicht geldt niet alleen bij verkoop. OVAM spreekt van overdrachten onder levenden: verkoop, schenking en de overdracht van een gebruiksrecht. Een erfenis valt er niet onder.

Los van een verkoop moet volgens OVAM tegen 2032 elke eigenaar van een woning of gebouw van voor 2001 een asbestattest hebben. Een verkoper die het attest nu laat opmaken, heeft het later dus toch nodig. Een overzicht van alle verplichte attesten bij een verkoop helpt je om niets te vergeten.

• Gebouwd voor 2001: asbestattest verplicht bij verkoop, schenking of overdracht van een gebruiksrecht
• Gebouwd na 2000: geen asbestattest nodig bij de overdracht
• Erfenis: valt niet onder de verplichting

Wie vraagt het asbestattest aan en wie maakt het?

De verkoper laat het attest opmaken door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI). De lijst van gecertificeerde bedrijven staat op de website van OVAM. Op basis van die inventarisatie levert OVAM een uniek attest per gebouw af.

Werkt de verkoper met een makelaar, dan kan hij volgens OVAM de makelaar mandateren om het attest te laten opmaken, samen met de andere verplichte attesten. Leg dat mandaat vast, zodat duidelijk is wie wat bestelt. Zo vraag je het asbestattest vaak tegelijk aan met het bodemattest en de elektrische keuring.

Standaard is de inventarisatie niet-destructief. Soms is een laboanalyse van stalen nodig om zeker te zijn. Het attest vermeldt welke materialen asbest bevatten, in welke staat ze zijn en hoe je ze veilig beheert of verwijdert.

Hoe lang is een asbestattest geldig?

Volgens OVAM is een asbestattest in principe tien jaar geldig. Bevat het gebouw asbesthoudende materialen met een hoog risico, dan is dat vijf jaar. De termijn staat linksboven op het voorblad van het attest.

Werd er geen asbest gevonden, dan blijft het attest onbeperkt geldig, maar alleen voor attesten afgeleverd vanaf 8 april 2024. Is het attest van de verkoper nog geldig, dan is een nieuw attest niet nodig. Is het verlopen, dan moet het eerst vernieuwd worden.

Een attest kan ook vroeger vervallen. Na een gewijzigde toestand moet volgens OVAM binnen het jaar een nieuw attest komen.

• Voor hetzelfde gebouw werd een recenter attest opgemaakt: het oudere vervalt automatisch
• Er werden nieuwe asbesthoudende materialen gevonden, of na het verwijderen van asbest werd het gebouw asbestveilig
• Er was een incident, zoals een beschadigd dak na storm of brand of beschadigde leidingisolatie

Wat moet er over het asbestattest in de compromis staan?

OVAM is duidelijk over het moment: de koper krijgt het attest ten laatste bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst. In de praktijk vragen kandidaat-kopers het vaak al bij het plaatsbezoek of voor ze een bod doen. Zorg dus dat het attest in je dossier zit voor de eerste bezoeken.

Meer over de opbouw van de verkoopovereenkomst lees je in de compromis opmaken. In Pando zit het asbestattest naast EPC, overstroming en stedenbouw in elk pand, en de compromis wordt automatisch ingevuld uit je dossier.

Inhoudelijk vermeldt de verkoopovereenkomst volgens OVAM drie zaken. Neem ze letterlijk over van het attest, zodat er geen tikfout in de code sluipt:

• dat de inhoud van het geldige asbestattest aan de koper meegedeeld is
• de datum en de unieke code van het attest
• de samenvattende conclusie van het attest

Asbestattest bij een appartement: de gemene delen

Bij een appartement in een gebouw van voor 2001 telt niet alleen het attest van het appartement zelf. Volgens OVAM moet elke VME uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest van de gemene delen hebben.

Bestaat dat attest van de gemene delen al bij een verkoop, dan moet je het volgens OVAM aan de kandidaat-koper meedelen. Vraag het daarom tijdig op bij de syndicus. OVAM raadt VME's aan het attest nu al te laten opmaken, om wachttijden en mogelijk hogere tarieven vlak voor de deadline te vermijden.

Sinds 1 mei 2025 geldt nog een variant. Wordt een gebouw zonder mede-eigendom opgesplitst in meerdere inspectiegebieden, bijvoorbeeld kantoorunits die apart verkocht of verhuurd worden, dan is bij de overdracht ook een attest van de gemeenschappelijk gebruikte delen nodig.

Wat als het asbestattest ontbreekt?

Is er geen geldig asbestattest, of kreeg de koper het niet op tijd, dan kan de koper volgens OVAM de nietigheid van de verkoop inroepen. Dat risico wil je als makelaar niet in je dossier. Een korte controle per pand voorkomt het.

Gebruik deze checklist bij elk pand van voor 2001:

• Bouwjaar nagekeken en genoteerd in het dossier
• Asbestattest aanwezig en nog geldig, of besteld bij een gecertificeerde asbestdeskundige
• Mandaat van de verkoper als jij het attest bestelt
• Bij een appartement: attest van de gemene delen opgevraagd bij de syndicus
• Attest bezorgd aan de koper, ten laatste bij de ondertekening van de compromis
• Datum, unieke code en samenvattende conclusie overgenomen in de verkoopovereenkomst