Compromis opmaken als makelaar: stappen en valkuilen

Wat is een compromis en wanneer is het bindend?

Een compromis is de onderhandse verkoopovereenkomst tussen verkoper en koper. Volgens notaris.be is die bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen en de koper akkoord gaat met de prijs, is de verkoop dus gesloten.

Omdat het compromis het geheel van rechten en plichten van koper en verkoper beschrijft, raadt notaris.be aan het zeer nauwkeurig op te stellen. De volledige inhoud wordt immers overgenomen in de authentieke akte. Een fout of een vergeten clausule in het compromis reist dus mee tot bij de notaris.

Wie mag het compromis opmaken?

Volgens notaris.be is de tussenkomst van een professional bij het opstellen van het compromis aan te raden, maar niet verplicht. In de praktijk bereidt de makelaar het document vaak voor, omdat hij het dossier, de partijen en de afspraken het best kent.

notaris.be geeft ook de raad om de verkoopovereenkomst vooraf te laten opstellen of nakijken door de notaris. Stem daarom tijdig af met de notaris van de verkoper en, als die er is, met de notaris van de koper. Controleer ook of je cliëntenonderzoek volgens de antiwitwaswet rond is voor je partijen laat tekenen.

Wat staat er in een compromis?

Een goed compromis laat geen ruimte voor interpretatie. notaris.be benadrukt dat je de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk opstelt. Verzamel daarom deze gegevens uit je dossier voor je begint:

Daarnaast zijn er onderdelen die de partijen zelf kiezen en die je dus niet uit het dossier haalt. Denk aan de looptijd, een voorschot of optieprijs en de afspraken over het plaatsbezoek. Noteer die pas na overleg met beide partijen, zodat niemand bij de notaris voor verrassingen staat.

• De partijen: volledige identiteit van elke verkoper en koper, ook bij meerdere eigenaars of een vennootschap.
• Het pand: ligging, kadastrale gegevens en kadastraal inkomen.
• De prijs, in cijfers en voluit in letters.
• De notarissen van verkoper en koper.
• De attesten uit het dossier, zoals het EPC, het asbestattest, het bodemattest en de gegevens over overstromingsgevoeligheid.

Opschortende voorwaarden, zoals de lening

Een koper die nog een lening nodig heeft, tekent vaak onder een opschortende voorwaarde. Volgens notaris.be teken je de overeenkomst dan voor de lening rond is, maar wordt ze pas definitief zodra de koper effectief een lening krijgt van de bank.

Beschrijf die voorwaarde daarom concreet: voor welk bedrag de koper een lening zoekt, binnen welke termijn hij een antwoord moet hebben en hoe hij een weigering aantoont. Hoe vager de clausule, hoe groter de kans op discussie achteraf.

Werk je met een optie, dan legt notaris.be uit dat de eigenaar de betaalde som houdt als schadeloosstelling wanneer de optie niet gelicht wordt. Wordt ze wel gelicht, dan geldt het bedrag als eerste voorschot.

Van compromis tot notariële akte: de termijn

Volgens notaris.be verlopen er maximaal vier maanden tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte. Plan de akte dus meteen in zodra het compromis getekend is, zeker als er nog een lening moet rondkomen.

Het compromis bindt de partijen, maar pas via de notariële akte geniet de koper volgens notaris.be juridische bescherming en zekerheid. Na de ondertekening stuurt de notaris een afschrift naar het Kantoor Rechtszekerheid, waar de akte wordt overgeschreven. Pas dan is de verkoop tegenstelbaar aan derden.

Het compromis sneller opmaken met je CRM

Het meeste werk zit in het overtypen van gegevens die al in je dossier staan. In Pando laad je bij Instellingen - Modeldocumenten je eigen exemplaar van het CIB-model 114VN op. Zodra een bod aanvaard is, vul je het compromis in vanuit het pand, tab Biedingen: partijen, het goed, het kadastraal inkomen, de prijs, de notarissen en de attesten komen er automatisch in.

Met de AI-documentanalyse leest het ook je attesten (EPC, bodem, keuring) en vult het de codes en datums in. Alles wat automatisch ingevuld is, staat in het vet, zodat je het in één oogopslag nakijkt. Het resultaat blijft een ontwerp: looptijd, optieprijs of voorschot en de clausules over het plaatsbezoek vul je zelf aan.

Op elk te koop gezet pand zie je bovendien wat er nog ontbreekt voor het invullen lukt, zoals een aanvaard bod of de verkoper bij Betrokkenen. Wil je weten wat er verder in zit, bekijk dan alle functies van Pando of ga vastgoedsoftware vergelijken.