Bemiddelingsopdracht vastgoedmakelaar: wat moet erin?

Wat is een bemiddelingsopdracht en wanneer geldt het KB van 2023?

De bemiddelingsopdracht is het contract tussen jou als makelaar en de verkoper of verhuurder. Je legt er vast wat je doet, hoe lang, tegen welke vergoeding en wat er gebeurt als de opdrachtgever stopt. Het is de basis van elk dossier: zonder getekende opdracht geen publicatie, geen bezoeken en geen commissie.

Volgens het BIV werd het KB op 6 november 2023 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd en trad het in werking op 1 februari 2024. Het geldt voor overeenkomsten met consumenten die vanaf die datum gesloten zijn. Een opdracht die je vandaag met een particuliere verkoper of verhuurder sluit, valt dus onder het nieuwe KB.

Exclusief of niet-exclusief: wat is het verschil?

Bij een exclusieve opdracht ben jij de enige makelaar die het pand mag verkopen of verhuren. Volgens de samenvatting van het BIV mag een exclusieve of co-exclusieve opdracht niet langer dan zes maanden lopen. Een stilzwijgende verlenging blijft mogelijk, maar alleen onder de strikte voorwaarden van de volgende sectie.

Een niet-exclusieve opdracht mag van onbepaalde duur zijn, op voorwaarde dat de opzegtermijn duidelijk vermeld staat en niet langer is dan twee maanden. In beide gevallen moet de opdracht duidelijk zeggen of ze van bepaalde of onbepaalde duur is, en bij een bepaalde duur ook hoe lang.

De verplichte vermeldingen op een rij

Het BIV somt de vermeldingen op die het KB oplegt. Gebruik deze lijst om je eigen model na te lopen, punt per punt.

• Herroepingsrecht: de consument kan binnen 14 kalenderdagen na de dag van ondertekening herroepen. Een beding waarin hij daarvan afziet, is nietig. Bij overeenkomsten op afstand of buiten je kantoor geef je ook het modelformulier voor herroeping mee.
• Opdracht en bevoegdheden in een enkele rubriek: staat erin of je de verkoop of verhuur in naam van de klant mag sluiten, of alleen kandidaten voorstelt. Vermeld ook de publiciteitskanalen.
• Prijsonderhandeling: mag je onderhandelen, dan noteer je de minimumvraagprijs en de voorwaarden.
• Tarief: de totale prijs inclusief btw, andere taksen en kosten van verplichte extra diensten.
• Attesten: een lijst van de nodige attesten als bijlage, met vermelding of de kosten in de opdracht zitten of apart aangerekend worden. Voor elk attest dat jij aanvraagt, heb je de uitdrukkelijke toestemming van de klant nodig.
• Rapportering: minstens maandelijks verslag over de voortgang, op een duurzame drager, en hoe de klant dat verslag krijgt.
• Geen commissie als de verkoop of verhuur niet doorgaat door een opschortende of ontbindende voorwaarde buiten de wil van de opdrachtgever.
• Datum en precies adres van ondertekening (gemeente, straat, huisnummer): je mag ze typen, maar ze mogen geen voorgedrukte standaardclausule zijn.

Stilzwijgende verlenging en opzeg: hier gaat het vaak mis

Een clausule over stilzwijgende verlenging moet volgens het BIV op de voorzijde van het eerste blad staan, in vetgedrukte letters en in een kader los van de rest van de tekst. Ze vermeldt de uiterste datum waarop de consument zich kan verzetten, met een opzeg van hoogstens een maand voor het einde, en hoe hij dat doet. Na de verlenging kan de consument altijd opzeggen zonder schadevergoeding, met een opzeg van hoogstens een maand (opdracht tot drie maanden) of hoogstens twee maanden (langere opdracht).

Daarnaast moet elke opdracht een eenzijdige opzeg toelaten: de consument kan op elk moment stoppen zonder reden op te geven. Een opzegvergoeding mag, maar het KB legt plafonds op:

• Hoogstens 50 procent van de commissie bij opzeg in de eerste drie maanden, als het pand binnen zes maanden na de opzeg niet verkocht of verhuurd is.
• Hoogstens 25 procent van de commissie bij opzeg na de eerste drie maanden, onder dezelfde voorwaarde.
• 75 procent van de commissie als de klant of een derde het pand binnen zes maanden na de opzeg verkoopt of verhuurt, en tot 100 procent als de koper of huurder van jou precieze en individuele informatie kreeg.

Ereloon en commissie: zo vermeld je ze in de opdracht

Het KB van 28 september 2023 (artikel 2, 5°) eist dat de opdracht het door de consument te betalen tarief vermeldt. Dat is het totale tarief, inclusief btw, alle andere taksen en de kosten van diensten die de consument verplicht moet bijbetalen. Hoe hoog dat tarief is, legt het KB niet vast: het gaat alleen over hoe je het vermeldt. Dat het vaak misloopt, blijkt uit een controle van de FOD Economie in 2021: 213 van de 334 gecontroleerde makelaars waren niet in orde met hun bemiddelingsovereenkomsten.

Rekent je kantoor een percentage van de verkoopprijs, dan zit de btw volgens het Verslag aan de Koning al in dat percentage. Het BIV geeft het voorbeeld: wie 3 procent netto rekent met 21 procent btw, schrijft 3,63 procent (= 3 procent + 21 procent btw) van de gerealiseerde verkoopprijs. Een percentage zonder btw voldoet dus niet. Werk je met een vast bedrag, zoals bij huurbemiddeling een maand huur, dan moet de btw volgens hetzelfde verslag mee in het vermelde tarief.

Ook de deontologie stelt eisen. Volgens de Plichtenleer die sinds 1 oktober 2026 geldt (artikel 35), stel je het ereloon vast op basis van criteria die met de opdracht te maken hebben en deel je het mee voor je een contractuele relatie aangaat. Je mag geen honoraria of vergoedingen vragen die wettelijk of contractueel niet toegelaten zijn of die misleidend zijn. Artikel 33 vraagt dat het ereloon de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep verzekert.

Wanneer is de commissie verschuldigd? Volgens het BIV bij een verkoop definitief bij de ondertekening van een geldig onderhands verkoopcompromis, of wanneer een kandidaat-koper een bod uitbrengt op een duurzame drager. Hoe je die compromis zelf goed opbouwt, lees je in onze gids over een compromis opmaken als makelaar.

Wil je ook vergoed worden voor een verkoop na het einde van de opdracht aan iemand die jij informeerde, dan moet je die kandidaat precies en individueel hebben ingelicht. Volgens het KB geldt dat alleen als de consument binnen zes maanden na het einde van de opdracht sluit. De opdracht vermeldt dan dat je binnen 7 werkdagen na het einde de lijst met namen van die kandidaten bezorgt.

• Percentage: vermeld het percentage inclusief btw en waarop het slaat, bijvoorbeeld de gerealiseerde verkoopprijs.
• Vast bedrag: vermeld het bedrag inclusief btw, ook bij een vergoeding van een maand huur.
• Extra kosten: kosten voor attesten en je administratieve kosten om ze op te vragen mogen volgens het BIV apart, maar alleen tegen de werkelijke kost en duidelijk vooraf vermeld.
• Geen commissie als de verkoop of verhuur niet doorgaat door een ontbindende of opschortende voorwaarde (artikel 2, 11° van het KB). Attestkosten blijven dan wel verschuldigd.
• Schadebeding bij schending van de exclusiviteit: hoogstens 75 procent van het bedongen tarief.

Van opmaak tot handtekening zonder papierwerk

In de praktijk loopt het zo: je stelt de opdracht op met de juiste looptijd en commissie, voegt de lijst van de verplichte attesten als bijlage toe en laat elke opdrachtgever tekenen. Bij mede-eigenaars tekent iedereen. Wat de antiwitwaswet daarnaast van je kantoor vraagt, lees je in onze gids over de antiwitwaswet voor makelaars.

Daarna begint het opvolgen: de maandelijkse rapportering, de vervaldatum van een exclusieve opdracht en de uiterste opzegdatum bij een verlenging. Wie dat op papier of in losse mappen bijhoudt, mist sneller een termijn. Daarom loont het om een vastgoed CRM te kiezen dat de opdracht en haar termijnen centraal zet.

In Pando beheer je exclusieve, niet-exclusieve en openbare-verkoopmandaten met status en looptijd, maak je een afdrukbare contract-PDF en laat je elke opdrachtgever apart digitaal tekenen, met een melding wanneer een mandaat bijna verloopt. Meer daarover lees je bij mandaatbeheer en digitaal ondertekenen.