Renseignements urbanistiques à la vente en Flandre

Que sont les renseignements urbanistiques ?

Selon Vlaanderen.be, les renseignements urbanistiques s'appellent aujourd'hui officiellement « vastgoedinlichtingen voor overdracht » (informations immobilières en vue d'une cession). On parlait aussi auparavant de « notarisbrief » ou d'extrait urbanistique. L'objectif est que le candidat acquéreur soit informé le mieux possible avant de s'engager.

Selon Vlaanderen.be, le document rassemble plus de 50 informations sur le bien. Toutes les demandes passent par le Vastgoedinformatieplatform, qui collecte des données issues de sources centrales. La commune compétente complète ensuite le dossier avec des données locales validées.

La manière de demander ces renseignements dépend de qui vous êtes. Le propriétaire peut les demander lui-même via Mijn Burgerprofiel, le notaire via son application dans l'eNotariaat, et un agent immobilier via le portail web flamand. Le prix et le délai ne figurent pas sur cette page : vérifiez-les lors de votre demande.

L'obligation d'information s'applique aussi aux agents immobiliers

Le Code flamand de l'aménagement du territoire (VCRO) impose aux articles 5.2.1 à 5.2.6 des mentions obligatoires. Selon le Departement Omgeving, elles s'appliquent aux actes authentiques, aux actes sous seing privé et à la publicité.

Il ne s'agit pas seulement d'une vente classique. Une location de plus de neuf ans et l'apport d'un bien immobilier dans une société sont également concernés.

Point important pour vous : selon le Departement Omgeving, ces obligations d'information s'appliquent aux notaires, aux agents immobiliers, aux particuliers et aux entreprises. Vous ne pouvez donc pas renvoyer la responsabilité au notaire. Dès que vous publiez une annonce, c'est à vous d'agir.

• Acte authentique : l'acte notarié.
• Acte sous seing privé : par exemple le compromis de vente.
• Publicité : votre annonce en ligne, sur votre site ou dans le journal.

Que doit contenir votre annonce ?

Les informations urbanistiques doivent déjà figurer dans votre publicité. Le Departement Omgeving publie des abréviations officielles pour cinq sujets : le permis d'urbanisme, l'affectation urbanistique, la citation et l'action en réparation, le droit de préemption et le permis de lotir. Cette liste vous donne une bonne idée des enjeux. Vérifiez pour chaque bien dans la source officielle quelles mentions s'appliquent.

Attention à la différence entre le web et le papier. Selon le Departement Omgeving, vous ne pouvez pas utiliser d'abréviations dans une annonce sur internet. Dans la presse écrite, les abréviations urbanistiques officielles sont en revanche autorisées.

En ligne, vous écrivez donc tout en toutes lettres. Là où vous pouvez utiliser Vg dans le journal, vous écrivez sur votre site et sur les portails : « vergunning uitgereikt » (permis délivré). Il en va de même pour Gvg (aucun permis délivré) et pour l'affectation, comme Wg pour zone d'habitat.

• Reprenez les données des renseignements officiels, pas de votre mémoire ni d'une ancienne annonce.
• Écrivez tout en toutes lettres dans chaque annonce en ligne, y compris sur votre propre site.
• Reprenez le même texte sur chaque portail, pour qu'aucune annonce n'omette quoi que ce soit.

Que risquez-vous si l'information manque ?

Selon le Departement Omgeving, la violation des obligations d'information est sanctionnée par une amende administrative sur la base de l'article 6.2.2, 4° VCRO. Le montant de l'amende ne figure pas sur cette page.

L'amende n'est pas le seul risque. Un acquéreur qui découvre plus tard qu'il n'y avait pas de permis ou qu'un droit de préemption grève la parcelle posera des questions sur votre dossier. Cela vous coûte du temps, et parfois la vente.

Prévoyez donc un contrôle fixe avant chaque mise en ligne. Les données urbanistiques figurent-elles dans l'annonce, écrites en toutes lettres et conformes aux renseignements officiels ? Ce n'est qu'alors que vous publiez.

Une première image de la parcelle avant les renseignements

Demandez les renseignements dès que vous recevez le mandat. Vous saurez ainsi tôt s'il y a un problème, comme une infraction urbanistique ou une affectation qui pèse sur la valeur. Vous voulez le savoir avant de convenir d'un prix demandé avec le vendeur.

Dès votre première visite, vous souhaitez souvent avoir une idée de la parcelle. Dans Pando, l'Adresdossier donne pour une adresse le cadastre, l'affectation urbanistique (plan de secteur et RUP), le score d'inondation, le patrimoine immobilier et le droit de préemption, en un clic, en PDF. C'est une première image issue de données ouvertes, pas un substitut aux renseignements urbanistiques officiels : ceux-ci restent la base de votre annonce.

De l'annonce au compromis de vente

L'obligation d'information ne s'arrête pas à l'annonce. Les mêmes informations urbanistiques reviennent dans l'acte sous seing privé, généralement le compromis de vente, puis dans l'acte notarié. Vérifiez donc avant de rédiger le compromis que les données sont toujours exactes.

Placez les renseignements à côté des autres pièces du dossier. Quelles attestations sont nécessaires lors d'une vente, comme le PEB et l'attestation du sol, vous le lirez dans notre checklist. Ainsi, tout est prêt lorsqu'une offre arrive.