Loi anti-blanchiment et agent immobilier : 10 obligations

Qui est soumis à la loi anti-blanchiment ?

Selon l'IPI, les dix obligations anti-blanchiment s'appliquent à l'agent immobilier qui agit comme intermédiaire. Les syndics n'y sont plus soumis depuis la loi anti-blanchiment de 2017, écrit l'IPI. La base est la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme. L'IPI mentionne en outre l'arrêté royal du 1er avril 2022 qui approuve le règlement d'exécution de cette loi.

Les obligations ne vous concernent pas seulement personnellement mais aussi votre agence : chaque agence désigne un responsable et vos collaborateurs suivent une formation. Selon l'IPI, la contribution annuelle à la CTIF est déjà comprise dans votre cotisation IPI.

Les 10 obligations en bref

Un agent immobilier gère le contrôle anti-blanchiment en intégrant les dix obligations de l'IPI dans le fonctionnement quotidien de son agence. Selon l'IPI, vous identifiez votre propre client avant de conclure la convention d'intermédiation, et la contrepartie avant un compromis ou une promesse de vente ou d'achat. Vous établissez en outre une évaluation des risques, désignez un responsable anti-blanchiment, déclarez les soupçons à la CTIF via goAML et conservez les pièces pendant dix ans.

L'IPI résume la loi en dix obligations. Elles sont liées : l'identification alimente votre analyse de risque, et cette analyse détermine votre niveau de vigilance et le moment où vous déclarez.

• Vigilance à l'égard de la clientèle : identifier votre client, le bénéficiaire effectif et la contrepartie et vérifier leur identité, au bon moment.
• Établir une évaluation globale des risques et une politique d'acceptation des clients.
• Rester vigilant et analyser par écrit les opérations inhabituelles.
• Déclarer les soupçons à la CTIF via goAML.
• Désigner un responsable anti-blanchiment.
• Conserver les données, les pièces et les rapports d'analyse pendant dix ans.
• Former vos collaborateurs aux règles anti-blanchiment.
• Payer la contribution annuelle à la CTIF.
• Ne pas accepter d'espèces pour le prix de vente.
• Mentionner le numéro de compte et le titulaire du compte dans la convention de vente.

Identification : client, bénéficiaire et contrepartie

Pour une personne physique, vous notez selon l'IPI le nom, le prénom, la date et le lieu de naissance et l'adresse, et vous les vérifiez avec la carte d'identité. Si votre client est domicilié à l'étranger, l'IPI admet aussi le passeport ou, pour les personnes de nationalité étrangère, le permis de conduire. Pour une personne morale, vous notez la dénomination, le siège social et les administrateurs. Vous vérifiez aussi pour le compte de qui l'opération a lieu : c'est le bénéficiaire effectif.

Le moment compte. Vous identifiez votre client avant de conclure la convention d'intermédiation. La contrepartie, l'acquéreur qui n'est pas votre client, est identifiée avant un acte juridique comme le compromis. Le faire seulement après la signature, c'est trop tard.

Analyse de risque et vigilance

Vous réalisez une évaluation globale des risques de votre agence, en tenant compte de vos clients, de vos services, des pays concernés et de la manière dont vos clients arrivent chez vous. Sur cette base, vous établissez une politique d'acceptation des clients adaptée au profil de risque.

L'IPI donne un repère simple. Une vente classique financée par la vente d'un bien précédent ou par un crédit bancaire présente un risque faible. Si l'origine d'une partie des fonds est floue, le risque est moyen. Le risque est élevé notamment pour des fonds provenant de pays à haut risque ou de paradis fiscaux, pour des personnes politiquement exposées (PPE) et pour des personnes sanctionnées.

Parmi les signaux qui demandent une attention accrue : un client absent physiquement lors de l'identification, un prix très inférieur à la valeur du marché, un patrimoine sans rapport avec l'opération ou une société en formation. L'IPI cite aussi comme signaux un client non-résident et une opération qui ne correspond pas à la situation socio-économique du client. Vous consultez en outre les listes de sanctions européennes et la liste nationale des suspects de terrorisme.

Déclarer à la CTIF via goAML

Si vous savez ou soupçonnez qu'une opération est liée au blanchiment ou au financement du terrorisme, vous la déclarez à la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF) via l'application goAML. Cette déclaration se fait en principe avant l'exécution de l'opération. L'IPI le résume ainsi : en cas de doute, déclarez.

Vous ne pouvez pas informer le client que vous avez fait une déclaration. Cela vaut aussi pour vos collaborateurs.

Responsable anti-blanchiment et formation

Chaque agence désigne un responsable anti-blanchiment. Selon l'IPI, cette personne dispose d'une expérience professionnelle suffisante et d'une position lui permettant de décider de manière autonome. Ce n'est donc pas le collaborateur de l'accueil. Les collaborateurs suivent en outre une formation sur les règles anti-blanchiment.

Conservation et interdiction des espèces

Vous conservez les données d'identification dix ans après la fin de la relation, et les données relatives à une opération dix ans après son exécution. Passé ce délai, les données personnelles doivent être supprimées, car la législation sur la vie privée s'applique aussi.

Depuis le 1er janvier 2014, le prix d'une vente immobilière ne peut, selon l'IPI, pas être payé en espèces, même partiellement. La convention de vente mentionne le numéro de compte et l'identité du titulaire du compte d'où provient le paiement. Si ce numéro n'est pas encore connu, vous indiquez comment l'achat est financé.

Ce que contrôle le SPF Économie

Selon l'IPI, les infractions à la loi anti-blanchiment peuvent entraîner des amendes jusqu'à 1.250.000 euros, en plus d'une procédure disciplinaire. Le communiqué du SPF Économie du 12 juillet 2022 sur les contrôles de 2021 montre ce que donne un contrôle en pratique : l'Inspection économique a contrôlé 334 agents et, pour l'ensemble des infractions constatées, pas seulement celles à la loi anti-blanchiment, a délivré 386 avertissements, 53 procès-verbaux et 95 amendes administratives.

Selon le SPF Économie, lors des contrôles de 2021, 30 pour cent des agents contrôlés n'avaient pas de procédure adaptée pour une analyse de risque, 15,6 pour cent identifiaient insuffisamment leurs clients et 24 pour cent ne vérifiaient pas ou insuffisamment l'identité du client. Selon le même communiqué, 93,7 pour cent des agents qui utilisaient l'outil anti-blanchiment en ligne étaient entièrement en ordre avec les règles anti-blanchiment.

Tenir votre dossier anti-blanchiment dans votre CRM

Le gros du travail est le suivi : par mandat, les bonnes pièces, l'évaluation du risque et la date à laquelle vous avez tout vérifié. Avec des dossiers éparpillés, vous cherchez longtemps vos preuves lors d'un contrôle.

Dans Pando, la vigilance à l'égard de la clientèle fait partie du mandat : identité, bénéficiaires effectifs, évaluation PPE et des risques et conservation pendant dix ans, avec un rapport à présenter au SPF Économie et à l'IPI. Les autres fonctionnalités sont sur la page des fonctionnalités. Ce que coûte ce type de logiciel, vous le lisez dans le coût d'un logiciel immobilier en Belgique.