Mandat de vente immobilier : les mentions obligatoires

Qu'est-ce qu'un mandat de vente et quand l'AR de 2023 s'applique-t-il ?

Le mandat est le contrat entre vous, agent immobilier, et le vendeur ou le bailleur. Il fixe ce que vous faites, pour combien de temps, contre quelle rémunération et ce qui se passe si le mandant y met fin. C'est la base de chaque dossier : sans mandat signé, pas de publication, pas de visites et pas de commission.

Selon l'IPI, l'arrêté royal a été publié au Moniteur belge le 6 novembre 2023 et est entré en vigueur le 1er février 2024. Il s'applique aux contrats conclus avec des consommateurs à partir de cette date. Un mandat que vous concluez aujourd'hui avec un vendeur ou un bailleur particulier relève donc du nouvel arrêté royal.

Exclusif ou non exclusif : quelle différence ?

Avec un mandat exclusif, vous êtes le seul agent autorisé à vendre ou louer le bien. Selon le résumé de l'IPI, un mandat exclusif ou co-exclusif ne peut pas dépasser six mois. Une reconduction tacite reste possible, mais uniquement aux conditions strictes décrites dans la section suivante.

Un mandat non exclusif peut être à durée indéterminée, à condition que le délai de préavis soit clairement mentionné et ne dépasse pas deux mois. Dans les deux cas, le mandat doit indiquer clairement s'il est à durée déterminée ou indéterminée et, pour une durée déterminée, combien de temps il court.

Les mentions obligatoires en un coup d'oeil

L'IPI énumère les mentions imposées par l'arrêté royal. Utilisez cette liste pour vérifier votre propre modèle, point par point.

• Droit de rétractation : le consommateur peut se rétracter dans les 14 jours calendrier suivant le jour de la signature. Une clause par laquelle il y renonce est nulle. Pour les contrats à distance ou hors établissement, remettez aussi le formulaire type de rétractation.
• Mission et pouvoirs dans une seule rubrique : indiquez si vous pouvez conclure la vente ou la location au nom du client ou seulement proposer des candidats. Mentionnez aussi les canaux publicitaires.
• Négociation du prix : si vous pouvez négocier, notez le prix demandé minimum et les conditions.
• Tarif : le prix total TVA comprise, avec les autres taxes et les frais des services supplémentaires obligatoires.
• Attestations : une liste des attestations nécessaires en annexe, en précisant si les frais sont compris dans le mandat ou facturés à part. Pour chaque attestation que vous demandez, il vous faut l'accord exprès du client.
• Rapport : au moins un rapport mensuel sur l'avancement, sur un support durable, et la manière dont le client le reçoit.
• Pas de commission si la vente ou la location échoue en raison d'une condition suspensive ou résolutoire indépendante de la volonté du mandant.
• Date et adresse précise de la signature (commune, rue, numéro) : vous pouvez les dactylographier, mais elles ne peuvent pas être une clause standard préimprimée.

Reconduction tacite et résiliation : là où ça coince souvent

Selon l'IPI, une clause de reconduction tacite doit figurer au recto de la première page, en caractères gras et dans un cadre séparé du reste du texte. Elle mentionne la date ultime à laquelle le consommateur peut s'y opposer, avec un préavis d'un mois maximum avant l'échéance, et la manière de le faire. Après la reconduction, le consommateur peut toujours résilier sans indemnité, avec un préavis d'un mois maximum (mandat jusqu'à trois mois) ou de deux mois maximum (mandat plus long).

En outre, chaque mandat doit permettre une résiliation unilatérale : le consommateur peut y mettre fin à tout moment sans motif. Une indemnité de résiliation est possible, mais l'arrêté royal fixe des plafonds :

• Au maximum 50 pour cent de la commission en cas de résiliation dans les trois premiers mois, si le bien n'est pas vendu ou loué dans les six mois suivant la résiliation.
• Au maximum 25 pour cent de la commission en cas de résiliation après les trois premiers mois, à la même condition.
• 75 pour cent de la commission si le client ou un tiers vend ou loue le bien dans les six mois suivant la résiliation, et jusqu'à 100 pour cent si l'acheteur ou le locataire a reçu de vous des informations précises et individuelles.

Honoraires et commission : comment les mentionner

L'arrêté royal du 28 septembre 2023 (article 2, 5°) exige que le mandat mentionne le tarif à payer par le consommateur. Il s'agit du tarif total, TVA comprise, avec toutes les autres taxes et les frais des services que le consommateur doit obligatoirement payer en plus. L'arrêté royal ne fixe pas le niveau de ce tarif : il règle uniquement la manière de le mentionner. Les erreurs sont fréquentes : lors d'un contrôle du SPF Economie en 2021, 213 des 334 agents contrôlés n'étaient pas en ordre avec leurs contrats de mandat.

Si votre agence facture un pourcentage du prix de vente, la TVA doit, selon le rapport au Roi, être comprise dans ce pourcentage. L'IPI donne l'exemple : une commission nette de 3 pour cent avec 21 pour cent de TVA s'écrit 3,63 pour cent (= 3 pour cent + 21 pour cent de TVA) du prix de vente réalisé. Un pourcentage hors TVA ne suffit donc pas. Si vous travaillez avec un montant fixe, par exemple un mois de loyer en location, la TVA doit, selon le même rapport, être incluse dans le tarif mentionné.

La déontologie pose aussi des exigences. Selon le Règlement de déontologie en vigueur depuis le 1er octobre 2026 (article 35), les honoraires sont fixés sur la base de critères liés à la mission et communiqués avant d'entamer une relation contractuelle. Vous ne pouvez pas réclamer d'honoraires ou d'indemnités qui ne sont pas légalement ou contractuellement autorisés ou qui sont trompeurs. L'article 33 demande que les honoraires assurent la rentabilité, la dignité et l'exercice indépendant de la profession.

Quand la commission est-elle due ? Selon l'IPI, pour une vente, définitivement à la signature d'un compromis de vente valable, ou lorsqu'un candidat acheteur fait une offre sur un support durable. Pour bien structurer ce compromis, lisez notre guide sur la rédaction d'un compromis par l'agent.

Si vous souhaitez aussi être rémunéré pour une vente conclue après la fin du mandat avec une personne que vous avez informée, vous devez avoir donné à ce candidat des informations précises et individuelles. Selon l'arrêté royal, cela ne vaut que si le consommateur conclut dans les six mois suivant la fin du mandat. Le mandat prévoit alors que vous remettez la liste des noms de ces candidats dans les 7 jours ouvrables suivant la fin.

• Pourcentage : mentionnez le pourcentage TVA comprise et sa base, par exemple le prix de vente réalisé.
• Montant fixe : mentionnez le montant TVA comprise, y compris pour une rémunération d'un mois de loyer.
• Frais supplémentaires : selon l'IPI, les frais des attestations et vos frais administratifs pour les obtenir peuvent être facturés à part, mais uniquement au coût réel et clairement indiqués à l'avance.
• Pas de commission si la vente ou la location n'a pas lieu en raison d'une condition résolutoire ou suspensive (article 2, 11° de l'arrêté royal). Les frais des attestations restent toutefois dus.
• Clause pénale en cas de violation de l'exclusivité : au maximum 75 pour cent du tarif convenu.

De la rédaction à la signature sans paperasse

En pratique, cela se passe ainsi : vous rédigez le mandat avec la bonne durée et la bonne commission, vous joignez en annexe la liste des attestations obligatoires et vous faites signer chaque mandant. En cas de copropriété, tout le monde signe. Ce que la loi anti-blanchiment demande en outre à votre agence, vous le lirez dans notre guide sur la loi anti-blanchiment pour les agents.

Vient ensuite le suivi : le rapport mensuel, l'échéance d'un mandat exclusif et la date ultime de préavis en cas de reconduction. Si vous suivez cela sur papier ou dans des dossiers épars, vous ratez plus vite un délai. C'est pourquoi il vaut la peine de choisir un CRM immobilier qui centralise le mandat et ses délais.

Dans Pando, vous gérez les mandats exclusifs, non exclusifs et de vente publique avec statut et durée, vous générez un PDF du contrat imprimable et vous faites signer chaque mandant séparément par voie numérique, avec une alerte lorsqu'un mandat approche de son terme. Pour en savoir plus, consultez la gestion des mandats et la signature numérique.