Certificat PEB à la vente : annonce et compromis

Quand faut-il un EPC pour une vente ?

Selon vlaanderen.be, l'EPC d'une unité résidentielle est obligatoire lors d'une vente et de tout autre transfert notarié, ainsi que lors d'une location. Pour une vente, l'EPC doit avoir été établi à partir de 2019. S'il est plus ancien, le propriétaire fait établir un nouvel EPC.

Le site des notaires rappelle que depuis le 1er mai 2023, un EPC est nécessaire dans toute situation où la pleine propriété d'un bien passe à quelqu'un d'autre. Cela va plus loin qu'une simple vente : une donation ou un apport en société sont aussi visés.

Le propriétaire désigne un expert énergétique de type A. Celui-ci doit toujours visiter la maison ou l'appartement, établit l'EPC et le remet au propriétaire. En tant qu'agent immobilier, vous aidez le propriétaire en faisant planifier ce rendez-vous dès le début du dossier.

Combien de temps un EPC est-il valable ?

Selon vlaanderen.be, l'EPC d'une unité résidentielle est valable 10 ans maximum. Il peut toutefois expirer plus tôt, notamment dans ces cas :

Ne regardez donc pas seulement la date sur l'attestation, mais aussi ce qui a changé dans le bien depuis son établissement. Et un EPC d'avant 2019 encore dans ses 10 ans ne suffit pas pour une vente : la règle de 2019 prime.

• l'unité change d'affectation ;
• l'EPC ne correspond plus à la situation réelle ;
• le nombre d'unités change ;
• un nouvel EPC est introduit.

Que doit mentionner votre annonce ?

Selon vlaanderen.be, chaque annonce de vente ou de location mentionne au minimum le score énergétique ou le label énergétique. S'y ajoute l'adresse complète avec numéro de maison et de boîte, ou le code unique de l'EPC. Cela vaut pour tous les supports : votre propre site, les portails, votre vitrine et les affiches.

Si vous publiez le bien sur les portails, complétez de préférence les données EPC dans la fiche du bien avant de cliquer sur publier. Dans Pando, le label, l'indicateur, le code et la date de validité sont envoyés à Immoweb et Immovlan, et Immoscoop reçoit aussi l'attestation EPC elle-même.

• EPC d'une unité résidentielle à partir de 2019 : le score énergétique en kWh/m² par an ou le label, de F à A+.
• EPC d'avant 2019 : le score énergétique suffit.
• Petites annonces dans la presse écrite : l'indicateur EPC suffit.
• Petites affiches à vendre ou à louer sans autre information, et petits panneaux qui renvoient seulement à votre agence : aucune mention requise.

Quelle amende risquez-vous en tant qu'agent ?

L'agence flamande de l'énergie et du climat (VEKA) contrôle les mentions EPC dans les annonces par échantillonnage. L'amende vise celui qui propose le bien : le propriétaire, l'agent immobilier ou le notaire. Pour l'agent, le minimum est plus élevé :

Payer l'amende ne remplace pas l'EPC : celui-ci doit toujours être établi. Si le bien est encore en vente, le propriétaire peut recevoir une deuxième amende lors d'un contrôle ultérieur, selon vlaanderen.be.

• propriétaire : de 500 à 5.000 euros ;
• agent immobilier ou notaire : de 750 à 5.000 euros.

Obligation de rénovation pour un label E ou F

Depuis le 1er janvier 2023, la Flandre impose une obligation de rénovation aux bâtiments résidentiels. Celui qui acquiert en pleine propriété une maison ou un appartement avec un label EPC E ou F doit, selon vlaanderen.be, le rénover jusqu'au label D ou mieux. Un nouvel EPC doit le démontrer.

Le délai est passé de 5 à 6 ans après l'acte, pour les transferts en cours comme pour les nouveaux. Cette mesure a été définitivement approuvée le 12 décembre 2025. Si l'acheteur n'y parvient pas, la VEKA peut infliger une amende de 500 à 5.000 euros, et l'obligation subsiste.

Un héritage n'est pas visé, pas plus que, entre autres, un transfert lors d'un divorce. Selon l'accord de gouvernement 2024-2029, l'objectif reste le label D et le parcours plus strict prévu à partir de 2028 est supprimé. La même page montre encore un tableau avec cet ancien parcours : vérifiez donc le texte en vigueur au moment de la vente.

Pour vous, en tant qu'agent, c'est surtout la mention qui compte. Pour un label E ou pire, votre annonce doit indiquer qu'une obligation de rénovation pèse sur le bâtiment. Cette mention doit aussi figurer dans le compromis de vente et dans l'acte authentique.

Remettre l'EPC à l'acheteur

Lors du transfert notarié, le propriétaire remet un EPC valable à l'acheteur. Lors d'une nouvelle location, le locataire en reçoit une copie. Si un candidat-acheteur le demande, le propriétaire doit présenter l'EPC sur simple demande.

Gardez donc l'EPC prêt dans le dossier dès la première visite. Vous le montrez ainsi immédiatement, et l'acheteur n'a pas de questions sur le score énergétique au moment de l'offre.

Garder l'EPC en ordre dans votre dossier

Une courte check-list pour chaque dossier de vente :

Dans Pando, vous chargez l'EPC dans Documents, et le code EPC, le score et le label sont lus comme proposition, avec le document, la page et l'extrait littéral. Rien ne change dans les données du bien avant que vous ne l'ayez vérifié. Pour en savoir plus sur la lecture des attestations, consultez les fonctionnalités.

• Faites établir l'EPC avant de publier le bien.
• Vérifiez que le label et le score de votre annonce correspondent à l'attestation.
• Notez la date d'expiration de l'EPC.
• Pour un label E ou F, indiquez l'obligation de rénovation dans l'annonce et transmettez-la pour le compromis.
• Conservez l'attestation dans le dossier, prête à être montrée aux candidats-acheteurs.