Zone inondable et vente en Flandre : que mentionner ?

Qu'est-ce que l'obligation d'information sur les inondations ?

L'obligation d'information a été introduite dans le décret sur la politique intégrée de l'eau, par une modification du 19 juillet 2013. Après une évaluation en 2016, une obligation d'information modifiée est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. C'est cette version qui s'applique aujourd'hui.

Le but est simple : éviter les mauvaises surprises. Un candidat acheteur ou locataire doit savoir qu'un bien se situe en zone sensible aux inondations avant de s'engager. L'obligation vaut pour tout bien immobilier, donc pour les bâtiments comme pour les terrains.

Pour vous en tant qu'agent immobilier, c'est une étape fixe dans chaque dossier. Tout comme les attestations obligatoires à la vente, le rapport d'inondation doit être prêt avant la mise en ligne du bien.

Qui doit informer, et pour quelles opérations ?

Selon integraalwaterbeleid.be, l'obligation s'applique à toute personne qui, pour son propre compte ou comme intermédiaire, effectue l'une de ces opérations. Elle incombe expressément à l'agent immobilier, au notaire et au propriétaire. Vous ne pouvez donc pas la renvoyer au notaire.

• vendre un bien immobilier
• louer un bien immobilier pour plus de neuf ans
• apporter un bien immobilier à une société
• céder un usufruit, une emphytéose ou un droit de superficie

Score P et score G : que contient le rapport d'inondation ?

Le rapport d'inondation donne deux scores. Le score de parcelle ou score P porte sur la sensibilité de la parcelle aux inondations. Le score de bâtiment ou score G porte sur le bâtiment et n'y figure que s'il est d'application.

Le rapport indique aussi si le bien se situe dans une zone inondable délimitée ou une zone riveraine délimitée. Selon integraalwaterbeleid.be, il s'agit presque toujours de destinations non urbanisables, rarement de terrains à bâtir. Cette situation doit également être communiquée.

Le rapport précise enfin si vous devez ajouter un symbole à votre publication. Reprenez les scores tels quels et ne les interprétez pas vous-même. Si l'acheteur s'interroge sur le risque réel, renvoyez-le vers le gestionnaire du cours d'eau, que vous trouvez via la commune ou via www.waterinfo.be/watertoets.

Que doit contenir votre annonce ?

L'obligation d'information commence avec la publicité. C'est plus large qu'on ne le pense : annonces dans les journaux, magazines et dépliants, annonces sur des sites web, dans des newsletters et mailings, affiches lors d'une vente publique, votre vitrine d'agence et les informations sur les salons.

Dans la plupart des cas, vous ajoutez le symbole, s'il est d'application, et une mention écrite en toutes lettres des scores et de la situation. Il existe deux exceptions.

• Petits panneaux avec seulement 'à vendre' ou 'à louer' et vos coordonnées : aucune mention requise.
• Petites annonces dans les journaux, magazines ou hebdomadaires imprimés : seulement le symbole, s'il est d'application.
• Toute autre publicité, y compris votre annonce sur un portail : le symbole si nécessaire et une mention écrite en toutes lettres.

Le risque d'inondation dans le compromis et l'acte

L'information doit figurer dans tous les actes sous seing privé et authentiques de ces opérations. Cela vaut donc aussi pour le compromis de vente que vous faites signer à l'agence, pas seulement pour l'acte notarié.

Dans l'acte, cela se fait par un paragraphe sur l'eau. On y retrouve le score P, le score G le cas échéant et la situation en zone inondable ou riveraine. Utilisez dans le compromis les mêmes données que dans votre annonce, pour que l'acheteur ne lise nulle part une autre version.

Classez le rapport d'inondation avec les autres pièces du dossier, à côté des renseignements urbanistiques et de l'attestation du sol. Le notaire dispose ainsi de tout en une fois.

Comment obtenir le rapport d'inondation

Vous créez vous-même le rapport via le géoguichet www.waterinfo.be/informatieplicht. Avec le bouton 'perceelselectie' (sélection de parcelle), vous choisissez la parcelle. Vous obtenez un rapport d'inondation avec les scores P et G et l'indication qu'un symbole doit accompagner la publication ou non. Le symbole lui-même se télécharge sur le site de la CIW.

Le propriétaire a-t-il aménagé la parcelle pour prévenir les dégâts d'inondation, ou le logement a-t-il été construit ou transformé de manière sûre selon les conditions du test d'eau ? Il peut alors faire venir, à ses frais, un expert agréé. Celui-ci peut ajuster les scores P et G par une attestation d'inondation et donner des conseils pour mieux protéger le bâtiment.

Dans Pando, le dossier du bien affiche cadastre, affectation, inondation et sol en un clic, voir les fonctionnalités. C'est un premier aperçu à partir de données ouvertes, pour savoir vite à quoi faire attention. Cela ne remplace pas le rapport d'inondation officiel : vous le demandez toujours vous-même via waterinfo.be.