Estimation maison : le rapport de l'agent immobilier

Qu'est-ce qu'un rapport d'estimation et à quoi sert-il ?

Pour le vendeur, le rapport est souvent le premier travail concret qu'il voit de vous. Il montre que vous connaissez le bien et le quartier, et que votre conseil de prix ne tombe pas du ciel. Un vendeur qui comprend la construction de la valeur accepte plus facilement un prix demandé réaliste.

Pour vous, c'est un document de travail. Vous y consignez les données dont vous disposiez au moment de l'estimation, les corrections appliquées et leur raison. Si le vendeur revient trois mois plus tard en demandant pourquoi le bien ne se vend pas, vous avez une base concrète pour reprendre la discussion sur le prix.

Quelles données réunir au préalable ?

Une estimation ne vaut que par les données sur lesquelles elle repose. Réunissez-les avant votre visite, ou pendant la visite avec une liste de contrôle fixe, pour ne rien oublier.

Notez pour chaque donnée d'où elle vient : du propriétaire, d'une attestation ou de votre propre constat. Le rapport en sort renforcé et vous évitez une discussion si un chiffre s'avère différent plus tard.

• Situation : l'adresse complète, le type de bien (maison mitoyenne, trois façades, quatre façades, appartement) et l'étage pour un appartement.
• Surfaces : surface habitable, surface du terrain et surface du jardin ou de la terrasse.
• Distribution : le nombre de chambres et de salles de bain, et les espaces en plus comme un grenier, une cave ou un bureau.
• État par élément : toiture, châssis et vitrage, cuisine, salles de bain, sols, chauffage et électricité.
• Énergie et attestations : le label PEB et les autres documents nécessaires, voir les attestations obligatoires lors d'une vente.
• Urbanisme et cadastre : permis, affectation et données cadastrales, via les renseignements urbanistiques de la commune.
• Atouts : garage ou emplacement de parking, panneaux solaires et rénovations récentes avec leur année.

Comment construire la valeur

Commencez par un prix de base par m2 pour ce type de bien dans ce code postal ou cette commune. Vous utilisez pour cela des données de marché : les prix de vente réels et les prix demandés des biens actuellement en vente. Statbel publie des prix médians basés sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, séparément pour les maisons à 2 ou 3 façades, les maisons à 4 façades ou plus et les appartements.

Sur ce prix de base, vous appliquez des corrections. Un bien en mauvais état ou avec un faible label PEB descend sous le prix de base, un bien récemment rénové avec jardin, terrasse ou parking passe au-dessus. Appliquez les mêmes corrections à chaque bien, pour que vos estimations restent comparables entre elles.

Confrontez ensuite le résultat à des biens comparables : même type, surface et état similaires, dans le même quartier. S'ils s'écartent fort de votre calcul, cherchez pourquoi avant d'annoncer un montant.

Montrez la construction dans le rapport : prix de base, chaque correction et le résultat. Le vendeur voit alors qu'une valeur plus basse n'est pas une opinion, mais la conséquence par exemple d'une toiture à remplacer. Dans Pando, l'« Outil d'estimation » montre précisément cette construction, avec la source du prix de base en dessous : prix demandés Immoweb, données de vente Statbel ou prix indicatif régional.

Une fourchette plutôt qu'un seul montant

Toute estimation comporte une incertitude. Une fourchette avec une valeur indicative au milieu est plus honnête qu'un seul montant qui paraît plus précis qu'il ne l'est. Elle vous laisse aussi la marge pour choisir avec le vendeur un prix demandé qui correspond à ce qu'il souhaite : vendre vite ou d'abord tester le marché.

Expliquez aussi qu'un prix demandé n'est pas un prix de vente. Les prix demandés des annonces montrent ce que les vendeurs demandent, les actes de vente montrent ce que les acheteurs ont payé. Les deux sont utiles, mais ils ne disent pas la même chose.

Méfiez-vous des médianes calculées sur de petits nombres. Statbel indique pour les chiffres par commune sur combien de ventes repose une médiane, et une médiane basée sur quelques dizaines de ventes peut fortement varier d'un trimestre à l'autre. Une médiane décrit un groupe de ventes, pas la valeur d'une maison précise.

Que doit encore contenir un bon rapport ?

Au-delà de la valeur elle-même, le contexte aide le vendeur à suivre votre conseil. Un rapport solide contient en général ces éléments.

Placez de préférence la valeur estimée à la fin, après le bien, le marché et les biens comparables. Le vendeur lit alors d'abord les arguments et seulement ensuite le montant. Certains agents ne mettent même pas le montant sur papier et préfèrent l'expliquer de vive voix.

• Une carte de la situation et une brève description du quartier.
• Les données du bien et l'état par élément, avec des photos.
• Des biens comparables, avec leur distance par rapport au bien.
• Le contexte du marché : l'évolution des prix de vente dans la commune et le positionnement de prix de l'offre actuelle.
• Une indication sur l'énergie et la rénovation, par exemple sur la base du label PEB.
• Une mention claire qu'il s'agit d'une estimation et non d'un prix de vente garanti.

Du rapport à la convention de courtage

Parcourez le rapport avec le vendeur, de préférence sur place ou à l'agence. Commencez par les données et le marché, discutez ensuite des corrections et terminez par la fourchette. Une question sur une correction est plus facile à traiter qu'une discussion sur le montant final.

Si le vendeur est d'accord avec votre approche, vient ensuite la convention de courtage, avec le prix demandé choisi ensemble. Le rapport reste utile par la suite : lors d'une adaptation de prix ou d'une première offre, vous revenez à la même construction.

L'estimation en ligne sur votre site

Beaucoup de propriétaires cherchent d'abord en ligne ce que vaut leur bien. Avec une estimation en ligne sur votre site, le visiteur reçoit tout de suite une première estimation, et vous le contact d'une personne qui pense à vendre. Cette estimation en ligne ne remplace pas votre rapport : elle est l'occasion de passer sur place et de rédiger un rapport d'estimation complet.

Dans Pando, chaque demande faite via l'estimation de votre site arrive dans « Leads » en tant que vendeur, avec l'estimation et l'adresse du bien. Depuis l'« Outil d'estimation », vous générez ensuite en un clic un rapport d'estimation complet en pdf aux couleurs de votre agence, même sans créer le bien d'abord. Pour en savoir plus, consultez toutes les fonctions de Pando.