Compromis de vente en Belgique : le guide de l'agent

Qu'est-ce qu'un compromis et quand est-il contraignant ?

Le compromis est la convention de vente sous seing privé entre le vendeur et l'acheteur. Selon notaris.be, il est contraignant dès que les parties se sont mises d'accord sur un prix et un objet. Dès qu'un vendeur s'engage à céder un bien et que l'acheteur accepte le prix, la vente est donc conclue.

Comme le compromis décrit l'ensemble des droits et obligations de l'acheteur et du vendeur, notaris.be recommande de le rédiger avec une grande précision. Tout son contenu est en effet repris dans l'acte authentique. Une erreur ou une clause oubliée dans le compromis vous suit donc jusque chez le notaire.

Promesse de vente, option ou compromis : la différence

Tous les acheteurs ne veulent pas signer définitivement tout de suite. À côté du compromis, il existe deux formes où la vente ne se conclut que plus tard : l'option et la promesse réciproque de vente et d'achat. La grande différence tient à qui est lié, et à quel moment.

Un compromis est réciproque : selon notaris.be, le vendeur et l'acheteur sont tous deux définitivement liés dès la signature, même si aucun acompte n'a encore été payé. Une option est une promesse unilatérale : le vendeur s'engage à ne vendre le bien à personne d'autre pendant un délai limité, et l'acheteur décide dans ce délai s'il achète. Il le fait savoir par écrit au vendeur, c'est ce qu'on appelle lever l'option. Une fois l'option levée, la vente est définitive selon notaris.be. S'il ne la lève pas, il n'y a pas de vente et le vendeur est à nouveau libre.

La promesse réciproque de vente et d'achat fixe, selon notaris.be, deux engagements unilatéraux. D'abord, l'acheteur peut lever la promesse de vente dans un délai déterminé. S'il ne le fait pas, la promesse d'achat entre en vigueur et le vendeur peut la lever. En principe, la vente est conclue au moment où l'une des deux options est levée. Comme la levée fait naître automatiquement la vente, le prix et toutes les autres conditions doivent déjà figurer avec précision dans la promesse, comme dans un compromis. Ici aussi, l'acte notarié suit selon notaris.be au plus tard quatre mois après la levée.

• Compromis : les deux parties sont liées immédiatement, la vente est conclue dès l'accord sur le prix et le bien.
• Option : seul le vendeur est lié, pendant un délai d'option limité ; l'acheteur décide.
• Promesse réciproque de vente et d'achat : l'acheteur peut d'abord lever, ensuite le vendeur ; la vente naît à la levée.

Qui peut rédiger le compromis ?

Selon notaris.be, l'intervention d'un professionnel lors de la rédaction du compromis est recommandée, mais pas obligatoire. En pratique, l'agent immobilier prépare souvent le document, car c'est lui qui connaît le mieux le dossier, les parties et les accords.

notaris.be conseille aussi de faire rédiger ou relire la convention de vente au préalable par le notaire. Coordonnez-vous donc à temps avec le notaire du vendeur et, le cas échéant, avec celui de l'acheteur. Vérifiez aussi que votre devoir de vigilance selon la loi anti-blanchiment est terminé avant de faire signer les parties.

Que contient un compromis ?

Un bon compromis ne laisse aucune place à l'interprétation. notaris.be souligne qu'il faut rédiger la convention de vente sous seing privé de la manière la plus complète et la plus claire possible. Rassemblez donc ces données de votre dossier avant de commencer :

Certains éléments sont par ailleurs choisis par les parties elles-mêmes et ne proviennent donc pas du dossier. Pensez à la durée, à un acompte ou à un prix d'option et aux accords sur la visite des lieux. Ne les notez qu'après concertation avec les deux parties, pour éviter toute surprise chez le notaire.

• Les parties : identité complète de chaque vendeur et acheteur, y compris en cas de plusieurs propriétaires ou d'une société.
• Le bien : situation, données cadastrales et revenu cadastral.
• Le prix, en chiffres et en toutes lettres.
• Les notaires du vendeur et de l'acheteur.
• Les attestations du dossier, comme le PEB, l'attestation amiante, l'attestation de sol et les données sur la sensibilité aux inondations.

Les conditions suspensives, comme le prêt

Un acheteur qui doit encore obtenir un prêt signe souvent sous condition suspensive. Selon notaris.be, vous signez alors la convention avant que le prêt soit accordé, mais elle ne devient définitive que lorsque l'acheteur obtient effectivement un prêt de la banque.

Décrivez donc cette condition de manière concrète : pour quel montant l'acheteur cherche un prêt, dans quel délai il doit obtenir une réponse et comment il prouve un refus. Plus la clause est vague, plus le risque de discussion par la suite est grand.

Si vous travaillez avec une option, notaris.be explique que le propriétaire conserve la somme payée à titre de dédommagement lorsque l'option n'est pas levée. Si elle est levée, le montant vaut premier acompte.

Du compromis à l'acte notarié : le délai

Selon notaris.be, il s'écoule au maximum quatre mois entre la signature de la convention de vente sous seing privé et l'acte notarié. Planifiez donc l'acte dès que le compromis est signé, surtout si un prêt doit encore être obtenu.

Le compromis lie les parties, mais ce n'est que par l'acte notarié que l'acheteur bénéficie, selon notaris.be, d'une protection juridique et de la sécurité. Après la signature, le notaire envoie une copie au bureau Sécurité juridique, où l'acte est transcrit. Ce n'est qu'alors que la vente est opposable aux tiers.

Rédiger le compromis plus vite avec votre CRM

La plus grande partie du travail consiste à retaper des données qui se trouvent déjà dans votre dossier. Dans Pando, dès qu'une offre est acceptée, vous remplissez le compromis depuis le bien : les parties, le bien, le revenu cadastral, le prix, les notaires et les attestations y sont repris automatiquement.

Avec l'analyse IA des documents, il lit aussi vos attestations (PEB, sol, contrôle) et remplit les codes et les dates. Tout ce qui est rempli automatiquement apparaît en gras, pour une vérification en un coup d'œil. Le résultat reste un brouillon : vous complétez vous-même la durée, le prix d'option ou l'acompte et les clauses sur la visite des lieux.

Sur chaque bien à vendre, vous voyez en outre ce qu'il manque encore pour remplir le document, comme une offre acceptée ou le vendeur parmi les intervenants. Pour en savoir plus, consultez toutes les fonctionnalités de Pando ou comparez les logiciels immobiliers.