Attesten bij verhuur woning: checklist voor makelaars

Welke regels gelden bij verhuur in Vlaanderen?

Volgens vlaanderen.be vallen huurovereenkomsten voor woningen in Vlaanderen die vanaf 1 januari 2019 gesloten zijn onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Voor oudere schriftelijke contracten blijft de federale huurwet gelden.

Brussel en Wallonië hebben elk hun eigen huurregels. Die vallen buiten deze gids. Ook studentenkamers volgen aparte regels in het decreet: daar mag de waarborg bijvoorbeeld maximaal twee maanden huur bedragen.

Verkoop je ook panden, dan gelden andere verplichtingen. Die vind je in onze gids over de attesten bij verkoop.

Voor de advertentie: EPC en verplichte vermeldingen

Volgens vlaanderen.be heb je een EPC nodig zodra je een woning publiek te huur aanbiedt: online, met een affiche, in een zoekertje of via een makelaar. Elke wooneenheid heeft een eigen EPC, dus ook elke studio of elk appartement in een opbrengsteigendom. Alleen wie privé verhuurt zonder enige geschreven publiciteit, is vrijgesteld.

Is de woning tien jaar oud of jonger en heeft ze een geldig EPC Bouw, dan gebruik je dat. Anders is een EPC voor een bestaande woning nodig. Beide zijn tien jaar geldig, en het EPC moet geldig blijven tot het huurcontract ondertekend is.

Het Vlaams Woninghuurdecreet (artikel 4) vraagt daarnaast dat elke publieke of officiële mededeling minstens de gevraagde huurprijs en de kosten en lasten vermeldt. De gemeente kan bij een inbreuk een boete van 50 tot 350 euro opleggen.

• EPC-label of energiescore in elke advertentie, ook als je via een makelaar adverteert
• Gevraagde huurprijs per maand
• Bedrag van de kosten en lasten
• Een vakantiewoning die korter dan twee maanden verhuurd wordt, heeft geen EPC nodig

Bij de ondertekening: schriftelijk huurcontract en EPC-kopie

Volgens artikel 8 van het Woninghuurdecreet wordt elke huurovereenkomst schriftelijk opgemaakt. Het contract vermeldt minstens de identiteit van alle partijen, de begindatum, de exacte duur, alle gehuurde ruimtes, het bedrag van de huur en de regeling voor de kosten en lasten. Er hoort ook een verwijzing naar de verklarende toelichting van de Vlaamse overheid bij.

Bij het contract voeg je een kopie van het EPC of het EPC Bouw. De verhuurder houdt het origineel, zo staat het op vlaanderen.be.

Let ook op de bemiddelingskosten. Artikel 11 bepaalt dat de kosten van een tussenpersoon niet aan de huurder mogen worden aangerekend, tenzij de huurder zelf je opdrachtgever is.

Plaatsbeschrijving en huurwaarborg

Een plaatsbeschrijving is verplicht. Volgens artikel 9 stellen de partijen een omstandige plaatsbeschrijving op, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Dat gebeurt terwijl de ruimtes leeg staan, of in de eerste maand dat de huurder over de woning beschikt. De plaatsbeschrijving wordt bij het huurcontract gevoegd en mee geregistreerd.

Raken de partijen het niet eens, dan kan de rechter een deskundige aanstellen. Die vraag moet binnen de termijn van een maand gesteld worden.

Voor de huurwaarborg bepaalt artikel 37 dat die niet meer mag bedragen dan drie maanden huur. De huurder kiest een van de wettelijke vormen.

• Een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder
• Een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling
• Een bankwaarborg via een standaardcontract van het OCMW
• Met akkoord van de verhuurder: een borgstelling door een derde

Na de ondertekening: registratie en verzekering

De registratie van het huurcontract en de plaatsbeschrijving is volgens artikel 11 de plicht van de verhuurder. Kosten door een laattijdige registratie zijn volledig voor zijn rekening. Volgens vlaanderen.be gebeurt de registratie bij het kantoor Rechtszekerheid.

Artikel 29 regelt de brandverzekering. De huurder is aansprakelijk voor brand- en waterschade en moet die aansprakelijkheid verzekeren. Ook de verhuurder moet zijn eigen aansprakelijkheid verzekeren. Vraag dus bij de sleuteloverdracht naar het bewijs van de verzekering van de huurder.

Conformiteit van de woning

Volgens artikel 12 moet de verhuurder de woning in goede staat van onderhoud leveren, en moet ze voldoen aan de conformiteitsvereiste van de Vlaamse Codex Wonen. Een huurcontract voor een niet-conforme woning is nietig, al moet een rechter dat vaststellen.

Een conformiteitsattest dat binnen drie maanden voor de start van de huur werd afgeleverd, geldt als vermoeden dat de woning conform is. Twijfel je aan de staat van een pand, bespreek dat attest dan vooraf met de verhuurder.

Zo hou je het verhuurdossier op orde

Werk per pand met een vaste lijst: EPC en vermeldingen voor de advertentie, contract en EPC-kopie bij de ondertekening, plaatsbeschrijving, waarborg en registratie erna. Noteer bij elk document wie het aanlevert en tegen wanneer. Zo zie je meteen wat nog ontbreekt voor je de sleutels overhandigt.

Controleer het EPC voor je je pand publiceert op Immoweb of een ander portaal. Het label moet in elke advertentie staan, en een vergeten EPC kan een boete opleveren.

In Pando beheer je verhuurders en huurders als contacten, zie je per pand wie betrokken is en werk je met een documentenchecklist per pand. Wie nog zoekt hoe dat in de praktijk loopt, leest meer in onze gids over een vastgoed CRM kiezen.