Schattingsverslag woning opmaken als makelaar

Wat is een schattingsverslag en waarvoor gebruik je het?

Voor de verkoper is het verslag vaak het eerste tastbare werk dat die van je ziet. Het toont dat je het pand en de buurt kent, en dat je prijsadvies niet uit de lucht valt. Een verkoper die de opbouw begrijpt, aanvaardt makkelijker een realistische vraagprijs.

Voor jezelf is het een werkdocument. Je legt vast welke gegevens je had op het moment van de schatting, welke correcties je toepaste en waarom. Komt de verkoper drie maanden later vragen waarom het pand niet verkoopt, dan heb je een concrete basis om het gesprek over de prijs opnieuw te voeren.

Welke gegevens verzamel je vooraf?

Een schatting is maar zo goed als de gegevens eronder. Verzamel ze voor je bezoek, of tijdens het bezoek met een vaste checklist, zodat je niets vergeet.

Noteer bij elk gegeven waar het vandaan komt: van de eigenaar, uit een attest of uit je eigen vaststelling. Dat maakt het verslag sterker en voorkomt discussie als een cijfer later anders blijkt.

• Ligging: het volledige adres, het type pand (rijwoning, halfopen, open bebouwing, appartement) en de verdieping bij een appartement.
• Oppervlaktes: bewoonbare oppervlakte, perceeloppervlakte en de oppervlakte van tuin of terras.
• Indeling: het aantal slaapkamers en badkamers, en extra ruimtes zoals een zolder, kelder of bureau.
• Staat per onderdeel: dak, ramen en beglazing, keuken, badkamers, vloeren, verwarming en elektriciteit.
• Energie en attesten: het EPC-label en de andere documenten die je nodig hebt, zie de verplichte attesten bij verkoop.
• Stedenbouw en kadaster: vergunningen, bestemming en kadastrale gegevens, via de stedenbouwkundige inlichtingen van de gemeente.
• Extra's: garage of parkeerplaats, zonnepanelen en recente renovaties met hun jaartal.

Zo bouw je de waarde op

Begin met een basisprijs per m2 voor dat type woning in die postcode of gemeente. Daarvoor gebruik je marktgegevens: werkelijke verkoopprijzen en de vraagprijzen van panden die nu te koop staan. Statbel publiceert mediaanprijzen op basis van de verkoopakten die bij de FOD Financiën geregistreerd zijn, apart voor huizen met 2 of 3 gevels, huizen met 4 of meer gevels en appartementen.

Op die basisprijs pas je correcties toe. Een woning in slechte staat of met een zwak EPC-label zakt onder de basisprijs, een recent gerenoveerd pand met tuin, terras of parking komt erboven. Werk voor elk pand met dezelfde correcties, zodat je schattingen onderling vergelijkbaar blijven.

Toets het resultaat daarna aan vergelijkbare panden: hetzelfde type, een gelijkaardige oppervlakte en staat, in dezelfde buurt. Liggen die ver van je berekening, zoek dan uit waarom voor je een bedrag noemt.

Toon de opbouw in het verslag: basisprijs, elke correctie en het resultaat. De verkoper ziet dan dat een lagere waarde geen mening is, maar het gevolg van bijvoorbeeld een dak dat aan vervanging toe is. In Pando toont de Schattingstool precies die opbouw, met de bron van de basisprijs eronder: Immoweb-vraagprijzen, Statbel-verkoopdata of een regionale richtprijs.

Een bereik in plaats van één bedrag

Elke schatting heeft een onzekerheid. Een bereik met een richtwaarde in het midden is eerlijker dan één bedrag dat preciezer lijkt dan het is. Het geeft je ook ruimte om met de verkoper een vraagprijs te kiezen die past bij wat die wil: snel verkopen of eerst de markt aftasten.

Leg ook uit dat een vraagprijs geen verkoopprijs is. De vraagprijzen van zoekertjes tonen wat verkopers vragen, de verkoopakten tonen wat kopers betaald hebben. Beide zijn nuttig, maar ze zeggen iets anders.

Wees voorzichtig met medianen op kleine aantallen. Statbel vermeldt bij de cijfers per gemeente op hoeveel verkopen een mediaan rust, en een mediaan op enkele tientallen verkopen kan van kwartaal tot kwartaal flink bewegen. Een mediaan beschrijft een groep verkopen, niet de waarde van één specifiek huis.

Wat hoort er nog in een goed verslag?

Naast de waarde zelf helpt context de verkoper om je advies te volgen. Een sterk verslag bevat meestal deze onderdelen.

Zet de geschatte waarde bij voorkeur op het einde, na het pand, de markt en de vergelijkbare panden. De verkoper leest dan eerst de argumenten en pas daarna het bedrag. Sommige makelaars zetten het bedrag zelfs niet op papier en lichten het liever persoonlijk toe.

• Een kaart van de ligging en een korte beschrijving van de buurt.
• De pandgegevens en de staat per onderdeel, met foto's.
• Vergelijkbare panden, met hun afstand tot het pand.
• Marktcontext: hoe de verkoopprijzen in de gemeente evolueerden en hoe het huidige aanbod geprijsd is.
• Een indicatie over energie en renovatie, bijvoorbeeld op basis van het EPC-label.
• Een duidelijke vermelding dat het om een schatting gaat en niet om een gegarandeerde verkoopprijs.

Van verslag naar bemiddelingsopdracht

Overloop het verslag samen met de verkoper, liefst ter plaatse of op kantoor. Begin bij de gegevens en de markt, bespreek dan de correcties en eindig met het bereik. Een vraag over één correctie is makkelijker te beantwoorden dan een discussie over het eindbedrag.

Is de verkoper akkoord met je aanpak, dan volgt de bemiddelingsopdracht, met de vraagprijs die je samen kiest. Het verslag blijft daarna nuttig: bij een prijsaanpassing of een eerste bod grijp je terug naar dezelfde opbouw.

Online waardebepaling op je website

Veel eigenaars zoeken eerst online wat hun woning waard is. Met een online waardebepaling op je website krijgt de bezoeker meteen een eerste schatting, en jij het contact van iemand die aan verkopen denkt. Die online schatting vervangt je verslag niet: ze is de aanleiding om langs te gaan en een volledig schattingsverslag op te maken.

In Pando komt elke aanvraag via de waardebepaling op je website als verkoper in Leads, met de schatting en het adres van de woning. Vanuit de Schattingstool maak je daarna met één klik een volledig schattingsverslag als pdf in je eigen huisstijl, ook zonder het pand eerst aan te maken. Meer daarover lees je bij alle functies van Pando.