EPC bij verkoop: wat moet in je advertentie en compromis

Wanneer heb je een EPC nodig bij een verkoop?

Volgens vlaanderen.be is het EPC van een residentiële gebouweenheid verplicht bij verkoop en bij elke andere notariële overdracht, en ook bij verhuur. Voor een verkoop moet het EPC opgemaakt zijn vanaf 2019. Is het EPC ouder, dan laat de eigenaar een nieuw EPC opmaken.

Notaris.be wijst erop dat sinds 1 mei 2023 een EPC nodig is in elke situatie waarin de volle eigendom van een goed overgaat op iemand anders. Dat gaat verder dan een gewone verkoop: ook een schenking of een inbreng in een vennootschap valt eronder.

De eigenaar stelt een energiedeskundige type A aan. Die moet de woning of het appartement altijd bezoeken, maakt het EPC op en bezorgt het aan de eigenaar. Als makelaar help je de eigenaar door die afspraak meteen bij de start van het dossier te laten plannen.

Hoe lang is een EPC geldig?

Een EPC van een residentiële gebouweenheid is volgens vlaanderen.be maximaal 10 jaar geldig. Het kan wel vroeger vervallen, onder meer in deze gevallen:

Kijk dus niet alleen naar de datum op het attest, maar ook naar wat er sinds de opmaak aan het pand veranderd is. En een EPC van voor 2019 dat nog binnen de 10 jaar valt, volstaat niet voor een verkoop: de regel van 2019 gaat voor.

• de gebouweenheid verandert van bestemming;
• het EPC komt niet meer overeen met de werkelijke situatie;
• het aantal gebouweenheden verandert;
• er wordt een nieuw EPC ingediend.

Wat moet er in je advertentie staan?

Volgens vlaanderen.be vermeld je in elke advertentie voor verkoop of verhuur minstens de energiescore of het energielabel. Daarbij komt het volledige adres met huis- en busnummer, of de unieke code van het EPC. Dat geldt voor alle media: je eigen website, de portalen, je etalage en affiches.

Wie het pand publiceert op de portalen, zet de EPC-gegevens best in de pandfiche voor je op publiceren klikt. In Pando gaan het label, het kengetal, de code en de geldigheidsdatum mee naar Immoweb en Immovlan, en Immoscoop krijgt ook het EPC-attest zelf.

• EPC van een residentiële eenheid vanaf 2019: de energiescore in kWh/m² per jaar of het label, van F tot A+.
• EPC van voor 2019: de energiescore volstaat.
• Kleine zoekertjes in gedrukte media: het EPC-kengetal volstaat.
• Kleine affiches te koop of te huur zonder verdere informatie, en kleine bordjes die alleen naar je kantoor verwijzen: geen vermelding nodig.

Welke boete riskeer je als makelaar?

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) controleert de EPC-vermeldingen in advertenties via steekproeven. De boete gaat naar wie het pand aanbiedt: de eigenaar, de makelaar of de notaris. Voor de makelaar ligt het minimum hoger:

Een boete betalen vervangt het EPC niet: het EPC moet nog altijd opgemaakt worden. Staat het pand nog te koop, dan kan de eigenaar bij een latere controle een tweede boete krijgen, aldus vlaanderen.be.

• eigenaar: 500 tot 5.000 euro;
• makelaar of notaris: 750 tot 5.000 euro.

Renovatieplicht bij label E of F

Sinds 1 januari 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieplicht voor residentiële gebouwen. Wie een woning of appartement met EPC-label E of F in volle eigendom verwerft, moet die volgens vlaanderen.be renoveren naar label D of beter. Een nieuw EPC moet dat aantonen.

De termijn is verhoogd van 5 naar 6 jaar na de akte, voor lopende en nieuwe overdrachten. Die maatregel werd op 12 december 2025 definitief goedgekeurd. Haalt de koper het niet, dan kan VEKA een boete van 500 tot 5.000 euro opleggen, en blijft de verplichting bestaan.

Een erfenis valt er niet onder, net als onder meer een overdracht bij echtscheiding. Volgens het regeerakkoord 2024-2029 blijft het doel label D en wordt het strengere pad dat vanaf 2028 gepland was afgeschaft. Dezelfde pagina toont nog een tabel met dat oudere pad, dus check de actuele tekst op het moment van de verkoop.

Voor jou als makelaar telt vooral de vermelding. Bij label E of slechter moet je advertentie zeggen dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust. Die vermelding moet ook in het compromis en in de authentieke akte staan.

Het EPC overhandigen aan de koper

Bij de notariële overdracht draagt de eigenaar een geldig EPC over aan de koper. Bij een nieuwe huur krijgt de huurder een kopie. Vraagt een kandidaat-koper ernaar, dan moet de eigenaar het EPC op eenvoudig verzoek voorleggen.

Hou het EPC daarom klaar in het dossier vanaf het eerste bezoek. Zo toon je het meteen, en zit de koper niet met vragen over de energiescore wanneer het bod komt.

Zo hou je het EPC op orde in je dossier

Een korte checklist voor elk verkoopdossier:

In Pando laad je het EPC op bij Documenten en worden de EPC-code, de score en het label als voorstel uitgelezen, met het document, de pagina en het letterlijke fragment erbij. Er verandert niets aan je pandgegevens voor je het zelf nakijkt. Meer over attesten uitlezen vind je bij de functies.

• Laat het EPC opmaken voor je het pand publiceert.
• Controleer of het label en de score in je advertentie overeenkomen met het attest.
• Noteer de datum waarop het EPC vervalt.
• Gaat het om label E of F, zet de renovatieplicht dan in de advertentie en geef ze door voor het compromis.
• Bewaar het attest in het dossier, klaar om te tonen aan kandidaat-kopers.