Bodemattest Brussel en Wallonië: wat heb je nodig?

Waarom het Vlaamse bodemattest buiten Vlaanderen niet volstaat

Bodem is in België een gewestelijke bevoegdheid. Vlaanderen, Brussel en Wallonië hebben elk hun eigen regels, hun eigen administratie en hun eigen document. Wie vooral in Vlaanderen verkoopt, kent het Vlaamse bodemattest van OVAM, maar voor een pand in Elsene of Namen heb je daar niets aan.

Kijk daarom bij elk nieuw dossier eerst naar de postcode. Die bepaalt welke administratie bevoegd is en welk document de koper moet krijgen. Hetzelfde geldt voor andere documenten: ook voor stedenbouwkundige inlichtingen in Brussel volg je een ander spoor dan in Vlaanderen.

Brussel: het bodemattest van Leefmilieu Brussel

Volgens Leefmilieu Brussel moet wie een goed verkoopt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de koper een document geven met alle informatie over de staat van de bodem van het perceel: het bodemattest. Dezelfde plicht geldt bij de overdracht van een risicoactiviteit.

De timing ligt vast. Bij de verkoop van een perceel moet de koper ingelicht zijn voor de verkoop, in de fase van het compromis of het bod. Bij de overdracht van een risicoactiviteit moet de overnemer het weten voor de overdrachtsovereenkomst getekend wordt.

Je hoeft het attest niet per brief aan te vragen. Volgens Leefmilieu Brussel kan de notaris of de vastgoedmakelaar een elektronisch formulier invullen op het platform BRUSOIL, zonder kadasterstukken of betalingsbewijs mee te sturen. De eigenaar kan het ook zelf digitaal aanvragen, of per aangetekende brief met het ingevulde formulier, een betalingsbewijs en de kadasterstukken.

Hoe lang is een Brussels bodemattest geldig?

De geldigheid hangt af van de categorie van het perceel in de inventaris van de bodemtoestand. Leefmilieu Brussel geeft deze regels:

• Categorie 1 of 2: het attest blijft onbeperkt geldig.
• Andere attesten: maximaal 1 jaar geldig.
• Categorie 0 bovenop categorie 1, 2, 3 of 4: maximaal 1 jaar vanaf de afgifte.
• Perceel dat niet in de inventaris staat: altijd maximaal 1 jaar.
• Elk attest geldt voor een enkele overdracht van zakelijke rechten. Bij een volgende verkoop vraag je een nieuw attest.

Categorie 0 in Brussel: eerst een bodemonderzoek

Staat het perceel in categorie 0, dan wordt de bodem vermoed vervuild. Volgens Leefmilieu Brussel moet er dan eerst een verkennend bodemonderzoek komen om dat vermoeden te bevestigen of te weerleggen. Zijn de nodige studies of werken al gebeurd, dan blijft het attest onbeperkt geldig.

Raakt het lot de grond niet, zoals een appartement op een verdieping, dan kan je volgens Leefmilieu Brussel een vrijstelling van dat onderzoek vragen. Neem dit niet licht: volgens dezelfde bron kan de rechtbank de verkoop vernietigen als de regels niet gevolgd zijn, en bij een vermoedelijk vervuild perceel riskeert de verkoper ook een boete.

Wallonië: het extrait conforme van de BDES

In Wallonië heet het document een extrait conforme van de BDES. Volgens wallonie.be geeft het per perceel een duidelijk en officieel beeld van de beschikbare gegevens over een mogelijke bodemvervuiling op een bepaald moment, samen met eventuele verplichtingen tot onderzoek of sanering. De verkoper moet het aan de toekomstige koper bezorgen.

Notarissen vragen het aan via het portaal e-notariat, alle anderen via de website van de BDES. Wallonie.be raadt aan het uittreksel zo laat mogelijk in de verkoop aan te vragen, omdat het niet meer geldt zodra de BDES na de afgiftedatum wijzigt.

Voor een notariële akte is het extrait tot 1 jaar na afgifte geldig, voor een vergunningsaanvraag 3 maanden. De prijs volgens wallonie.be: 30 euro voor het eerste uittreksel en 10 euro per bijkomend perceel, met een maximum van 320 euro. Zit er een niet-gekadastreerd perceel in de aanvraag, dan komt er 100 euro bij. Er is geen btw en geen indexering.

Het certificat de contrôle du sol in Wallonië

Het certificat de contrôle du sol is iets anders dan het extrait. Volgens wallonie.be levert de administratie dit certificaat af zodra een bodemrapport besluit dat de bodem geen ernstige bedreiging vormt voor de menselijke gezondheid en het milieu. Het wordt opgenomen in de BDES, en dus zie je het terug in een later extrait.

De rechtsgrond is het Waalse decreet van 1 maart 2018 over het beheer en de sanering van bodems. Een bodemonderzoek is in Wallonië onder meer verplicht bij bepaalde vergunningsaanvragen voor een perceel dat in de BDES gemarkeerd is, en bij het stopzetten van een risicoactiviteit. Voor de verkoop zelf volstaat het extrait conforme.

Wat je als makelaar vooraf regelt

Een korte checklist per gewest, zodat het bodemdocument nooit het compromis tegenhoudt. Leg ze naast de verplichte attesten bij een verkoop, want het bodemdocument is er maar een van.

In Pando toont het tabblad "Documenten" welke documenten een pand nog nodig heeft, berekend uit het type, het bouwjaar, de energie en de gemeente, en voor een pand in Brussel of Wallonië vraagt Pando geen Vlaamse attesten meer. Meer over de documentenlijst per pand lees je bij de functies.

• Brussel: vraag het attest aan via BRUSOIL zodra je het mandaat hebt, en zorg dat de koper het krijgt voor het compromis of het bod.
• Brussel, categorie 0: plan het bodemonderzoek of de vrijstellingsaanvraag meteen in, want dat vraagt tijd.
• Wallonië: laat de verkoper of de notaris het extrait conforme aanvragen, liefst laat in de verkoop maar ruim voor de akte.
• Beide gewesten: bewaar het document in het dossier en vermeld het in het compromis.