Attestation de sol Bruxelles et Wallonie : le guide

Pourquoi l'attestation de sol flamande ne suffit pas hors de Flandre

En Belgique, le sol est une compétence régionale. La Flandre, Bruxelles et la Wallonie ont chacune leurs règles, leur administration et leur document. Si vous vendez surtout en Flandre, vous connaissez l'attestation de sol flamande de l'OVAM, mais pour un bien à Ixelles ou à Namur, elle ne vous sert à rien.

Regardez donc d'abord le code postal à chaque nouveau dossier. Il détermine l'administration compétente et le document que l'acheteur doit recevoir. Il en va de même pour d'autres documents : pour les renseignements urbanistiques à Bruxelles, vous suivez aussi une autre voie qu'en Flandre.

Bruxelles : l'attestation du sol de Bruxelles Environnement

Selon Bruxelles Environnement, celui qui vend un bien dans la Région de Bruxelles-Capitale doit remettre à l'acheteur un document contenant toutes les informations sur l'état du sol de la parcelle : l'attestation du sol. La même obligation s'applique à la cession d'une activité à risque.

Le moment est fixé. Lors de la vente d'une parcelle, l'acheteur doit être informé avant la vente, au stade du compromis ou de l'offre. Lors de la cession d'une activité à risque, le repreneur doit être informé avant la signature de la convention de cession.

Vous ne devez pas passer par un courrier. Selon Bruxelles Environnement, le notaire ou l'agent immobilier peut compléter un formulaire électronique sur la plateforme BRUSOIL, sans joindre de documents cadastraux ni de preuve de paiement. Le propriétaire peut aussi la demander lui-même en ligne, ou par lettre recommandée avec le formulaire complété, une preuve de paiement et les documents cadastraux.

Combien de temps une attestation du sol bruxelloise est-elle valable ?

La validité dépend de la catégorie de la parcelle dans l'inventaire de l'état du sol. Bruxelles Environnement donne ces règles :

• Catégorie 1 ou 2 : l'attestation reste valable indéfiniment.
• Autres attestations : valables 1 an maximum.
• Catégorie 0 superposée aux catégories 1, 2, 3 ou 4 : 1 an maximum à dater de la délivrance.
• Parcelle absente de l'inventaire : toujours 1 an maximum.
• Chaque attestation vaut pour une seule aliénation de droits réels. Lors d'une vente suivante, vous demandez une nouvelle attestation.

Catégorie 0 à Bruxelles : d'abord une reconnaissance de l'état du sol

Si la parcelle est en catégorie 0, le sol est présumé pollué. Selon Bruxelles Environnement, il faut alors d'abord procéder à une reconnaissance de l'état du sol pour confirmer ou non cette présomption. Si les études ou travaux nécessaires ont déjà été réalisés, l'attestation reste valable indéfiniment.

Si le lot ne touche pas le sol, comme un appartement à l'étage, vous pouvez selon Bruxelles Environnement demander une dispense de cette reconnaissance. Ne prenez pas cela à la légère : selon la même source, le tribunal peut annuler la vente si les règles n'ont pas été respectées, et pour une parcelle présumée polluée, le vendeur risque aussi une amende.

Wallonie : l'extrait conforme de la BDES

En Wallonie, le document s'appelle un extrait conforme de la BDES. Selon wallonie.be, il donne par parcelle une indication claire et officielle des données disponibles liées à une éventuelle pollution du sol à un moment donné, ainsi que les éventuelles obligations d'étude ou d'assainissement. Le vendeur doit le fournir au futur acheteur.

Les notaires le demandent via le portail e-notariat, toutes les autres personnes via le site de la BDES. Wallonie.be conseille de demander l'extrait le plus tard possible dans la vente, car il n'est plus valable dès que la BDES est modifiée après sa date de délivrance.

Pour un acte notarié, l'extrait est valable jusqu'à 1 an après sa délivrance, pour une demande de permis 3 mois. Le prix selon wallonie.be : 30 euros pour le premier extrait et 10 euros par parcelle supplémentaire, avec un plafond de 320 euros. Si la demande comprend une parcelle non cadastrée, 100 euros s'ajoutent. Il n'y a ni TVA ni indexation.

Le certificat de contrôle du sol en Wallonie

Le certificat de contrôle du sol est autre chose que l'extrait. Selon wallonie.be, l'administration délivre ce certificat une fois qu'un rapport conclut que le sol ne présente pas de menace grave pour la santé humaine et l'environnement. Il est enregistré dans la BDES, et vous le retrouvez donc dans un extrait ultérieur.

La base légale est le décret wallon du 1er mars 2018 relatif à la gestion et à l'assainissement des sols. Une étude de sol est notamment obligatoire en Wallonie pour certaines demandes de permis portant sur une parcelle signalée dans la BDES, et à la cessation d'une activité à risque. Pour la vente elle-même, l'extrait conforme suffit.

Ce que vous réglez à l'avance comme agent immobilier

Une courte liste par région, pour que le document de sol ne bloque jamais le compromis. Placez-la à côté des attestations obligatoires lors d'une vente, car le document de sol n'en est qu'une.

Dans Pando, l'onglet « Documents » montre les documents dont un bien a encore besoin, calculés à partir du type, de l'année de construction, de l'énergie et de la commune, et pour un bien à Bruxelles ou en Wallonie, Pando ne demande plus d'attestations flamandes. Pour en savoir plus sur la liste de documents par bien, consultez les fonctionnalités.

• Bruxelles : demandez l'attestation via BRUSOIL dès que vous avez le mandat, et veillez à ce que l'acheteur la reçoive avant le compromis ou l'offre.
• Bruxelles, catégorie 0 : planifiez tout de suite la reconnaissance de l'état du sol ou la demande de dispense, car cela prend du temps.
• Wallonie : laissez le vendeur ou le notaire demander l'extrait conforme, de préférence tard dans la vente mais bien avant l'acte.
• Les deux régions : conservez le document dans le dossier et mentionnez-le dans le compromis.